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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) viennent de connaître une troisième année de crise. Et pour cause. Ces fonds immobiliers, qui permettent d’investir avec un ticket d’entrée limité dans des bureaux, des commerces, des hôtels, des entrepôts ou encore des cliniques, ont subi de plein fouet la hausse des taux d’intérêt et l’essor du télétravail. Certains acteurs historiques, qui avaient acheté en masse des actifs fort cher à la fin des années 2010, se retrouvent aujourd’hui à gérer un parc en perte de valeur. Dans ces circonstances, les gérants doivent répercuter cette baisse sur le prix de part détenue par les investisseurs.
Cette situation s’est traduite par un appétit limité des épargnants pour ces supports, la collecte étant passée de 10 milliards d’euros à son pic en 2022 à seulement 3,5 milliards en 2024 et probablement autour de 4 milliards d’euros en 2025. "Nous nous attendions à un rebond plus fort l'an dernier, mais il n’a pas eu lieu, constate Pierre Garin, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea. Les SCPI ont souffert de la concurrence des offres de bonus sur les fonds en euros. Heureusement, nous avons observé un vrai regain d’activité au cours du dernier trimestre 2025. Et depuis le début de l'année, nous voyons beaucoup d’intérêt des épargnants pour de l’achat à crédit."
Cinq SCPI pour traverser les années.
© / L'EXPRESS
Mais à toute chose malheur est bon et de nouveaux produits ont fleuri ces dernières années pour profiter du contexte de marché. En effet, la baisse des prix de l’immobilier permet aux gérants en capacité d’investir de se constituer un parc immobilier à bon compte. Des dizaines de nouveaux véhicules ont ainsi été lancés par des sociétés déjà présentes dans le secteur, mais aussi par de nouvelles venues. Une concurrence inhabituelle et bruyante puisque certains de ces fonds ont annoncé des rendements records. "Traditionnellement, les bonnes SCPI distribuent 5 à 6 % par an, mais, actuellement, la concurrence offre du 7-8 %, voire davantage pour certains supports", constate Pierre Garin. C’est par exemple le cas de Comète, la deuxième SCPI d’Alderan, qui affichait l’an dernier un taux de distribution de 11,18 %, ou de Sofidynamic (Sofidy) à 9,52 %. Wemo One, tout récemment créée par la société Wemo Reim, a déjà communiqué son rendement 2 025 et il se monte à… 15,27 %. L’ordre de grandeur est le même pour sa concurrente Reason de MNK Partners, à 12,9 %.
Difficile de résister à de tels niveaux. Mais il faut savoir raison garder car ils ne sont pas durables dans le temps. Ces taux alléchants ne doivent donc pas vous épargner une analyse plus approfondie. "Les jeunes SCPI arrivent à un moment ou les biens ont décoté. C’est pourquoi elles peuvent acheter à des prix inférieurs de 20 à 30 % par rapport au pic du marché et afficher des rendements élevés. Mais il faut ensuite qu’elles soient bien gérées pendant dix ans, ce qui correspond à la durée minimum recommandée de détention d’un fonds immobilier", alerte Marc Sartori, fondateur du cabinet d'analyse DeeptInvest.
Alors comment faire le tri ? En commençant par écarter certains canards boiteux, c'est-à-dire les supports les plus touchés par la crise. C’est le cas notamment des gros fonds anciens et endettés, spécialisés dans les bureaux. De fait, ceux-ci ne collectent plus et doivent désormais gérer beaucoup de parts en attente venant d'épargnants désireux de solder leur placement sans trouver d’acquéreurs. Même si ces produits ont déjà répercuté une bonne partie de la baisse du marché sur leur prix, la sortie de crise sera lente et longue.
Attention toutefois à ne pas mettre toutes les "anciennes" SCPI dans le même sac. "Certaines ont bien traversé la crise et affichent des performances solides. Elles ont été délaissées par les épargnants de façon un peu injuste", considère Pierre Garin. La jeunesse n’est donc pas l’alpha et l’oméga pour identifier les meilleurs supports.
Méfiance aussi avec le seul critère de la collecte, concentrée sur un nombre réduit de produits l’an passé. Il est certes rassurant d’investir dans un produit qui attire des capitaux, mais cet indicateur ne doit pas être le seul pris en compte. "La collecte peut basculer très vite, rappelle Marc Sartori. D’ailleurs beaucoup des leaders d’il y a quatre ou cinq ans ne collectent plus du tout aujourd’hui." L’analyse doit donc être plus large et prendre en compte la thématique d’investissement du fonds, mais aussi la notoriété de la société de gestion et son expérience.
Le dernier conseil consiste à "diversifier son investissement sur trois ou quatre lignes avec des produits dotés de profils différents : une jeune SCPI avec le vent en poupe, un fonds plus ancien avec un rendement stable et un support avec une dimension écologique sérieuse car il s’agit d’un enjeu crucial pour l'immobilier dans les prochaines années", comme le recommande Marc Sartori. De quoi affronter toutes les situations.
Comprendre les indicateurs de performance
Le taux de distribution (TD) est calculé en rapportant la somme des dividendes versés pendant l’année au prix de la part au 1er janvier. Il est simple mais incomplet, c’est pourquoi les SCPI doivent renseigner un indicateur de performance globale annuelle (PGA), qui additionne le taux de distribution et l’évolution du prix de part sur l’année écoulée. Enfin, le taux de rendement interne (TRI) est l'outil de référence sur longue période. Il correspond à la performance annualisée du placement sur une période de 5, 10 ou 15 ans.
